06 lip Najem bez obaw o problemy z eksmisją lokatora
Wielu wynajmujących obawia się, że z powodu przepisów chroniących najemców przed eksmisją, nie będą w stanie pozbyć się niepłacących czynszu lub uciążliwych lokatorów. Rozwiązaniem może być najem okazjonalny, który pozwala na uproszczoną eksmisję najemców.
Najem okazjonalny
Skuteczne zawarcie umowy najmu okazjonalnego zależy od spełnienia kilku warunków:
- Wynajmowany lokal ma służyć do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Regulacje najmu okazjonalnego nie znajdą zastosowania do najmu pomieszczeń biurowych, komercyjnych, czy magazynowych.
- Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć jedynie właściciel domu lub mieszkania będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Wynajmującym może być też posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
- Umowę zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Po zakończeniu tego okresu możliwe jest rzecz jasna podpisanie kolejnej umowy na czas oznaczony.
- Aby umowa była ważna, należy ją zawrzeć na piśmie. Wymóg zachowania formy pisemnej dotyczy także zmian umowy.
- Umowę należy zgłosić do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Wymagane dokumenty
Poza spełnieniem wyżej opisanych wymogów, aby móc skorzystać z uproszczonego trybu eksmisji najemcy, do umowy należy załączyć następujące dokumenty:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania wynajmowanego lokalu,
- pisemne oświadczenie najemcy wskazujące inny lokal, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku eksmisji,
- pisemne z notarialnie poświadczonym podpisem oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w jego lokalu.
Wypowiedzenie umowy
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego z tych samych przyczyn, co w przypadku zwykłego najmu. Ponadto, w razie utraty przez najemcę możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym jako ten, do którego może się on przeprowadzić na wypadek eksmisji, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem siedmiodniowego terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca w ciągu 21 dni nie wskaże innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać oraz nie przedłoży oświadczenia jego właściciela o wyrażeniu zgody na zamieszkanie tam przez najemcę.
Łatwiejsza eksmisja
Jeżeli najemca dobrowolnie nie opuści lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego, wynajmujący może w dość prosty i szybki sposób doprowadzić do jego eksmisji. W tym celu należy zażądać od najemcy opróżnienia przez niego i osoby z nim zamieszkujące wynajmowanego lokalu, w określonym, nie krótszym niż 7 dni terminie. Żądanie wymaga formy pisemnej z urzędowo poświadczonym podpisem. W razie bezskutecznego upływu zakreślonego terminu, wystarczy złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji, a następnie zwrócić się z nim do komornika o eksmitowanie byłego najemcy z lokalu. Nie trzeba prowadzić sprawy sądowej o eksmisję, nie jest też konieczne zapewnienie najemcy lokalu zastępczego.
Rafal
Posted at 10:40h, 03 grudniawitam, Jestem wlascicielem mieszkania jednak mieszkam za granica. Moj ojciec jest notarialnie upelnomiocniony przeze mnie do wszelkich postepowan zwiazanaych z mieszkaniem do czasu mojego stalego powrotu z za granicy. Czy ta umowa jest wyjatkiem dla pelnomocnictwa? Jesli ojciec nie moze za mnie jej podpisac, to czy istnieje mozliwosc po prostu wydrukowania w kolorze podpisanej przeze mnie umowy i oddania do podpisu najemcy?
Helena
Posted at 18:46h, 21 lutegoWitam,
Wg artykulu w warunkach umowy okazjonalnej wypowiedzenie umowy jest mozliwe wtedy, kiedy „Najemca utraci możliwośc zamieszkania w lokalu wskazanym jako ten, do którego może się on przeprowadzić na wypadek eksmisji”. Wtedy nastepuje rozwiazania umowy i nie jest też konieczne zapewnienie najemcy lokalu zastępczego”.
Ale z drugiej strony, odpowiedz na pytanie „jeśli Najemca utracił w międzyczasie możliwość zamieszkania w podanym wcześniej lokalu i nie powiadomił o tym wynajmującego?” bzmi tak „Należy jednak pamiętać, że komornik będzie miał obowiązek wstrzymać się z dokonywaniem czynności do czasu wskazania pomieszczenia zastępczego”.
To na czym polega roznica? W pierwszej sytuacji Wynajmujacy stracil mozliwosc i poinformowal o tym, i mozna go eksmitowac bez zapewnenia lokalu zastepczego, A w drugiej sytuacji Wyjajmujacy stracil mozliwosc i nie poinformowal o tym, i trzeba mu zapewnic lokal.
Robert Zagrodny
Posted at 09:30h, 01 wrześniaW wymaganych dokumentach wskazują Pastwo konieczność oświadczenia :
„pisemne z notarialnie poświadczonym podpisem oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w jego lokalu”
Spotkałem się z interpretacją, że nie jest konieczne to oświadczenie, wystarczy:
„pisemne oświadczenie najemcy wskazujące inny lokal, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku eksmisji,”
Plus oczywiście w jednym i drugim przypadku:
„oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania wynajmowanego lokalu,”
Moje pytanie jest następujące:
Jak brak oświadczenia:
„pisemne z notarialnie poświadczonym podpisem oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w jego lokalu
wpływa na przebieg eksmisji?
Z góry dziękuję za odpowiedź
Monika Grabowska
Posted at 07:28h, 28 październikaWitam, Jest taka sytuacja, Lokatorzy, którzy mieli być eksmitowani przez komornika do pomieszczenia tymczasowego zapewnionego przeze mnie czyli wynajmującego. Wnieśli jednak do sądu pozew o ustalenie prawa do lokalu socjalnego. Eksmisja więc została wstrzymana. Sąd przyznał im to prawo do lokalu socjalnego. Gmina przedstawiła im ofertę zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego ale – UWAGA ! lokatorzy z niej nie skorzystali. Pytanie moje brzmi – czy jak zostaną uchylone przepisy antycovidowe o zakazie eksmisji komornik będzie mógł dokonać eksmisji do noclegowni czy znów sprawa wróci do punktu wyjścia – czyli muszę im zapewnić pomieszczenie tymczasowe ?
Kancelaria
Posted at 15:31h, 05 listopadaOpisany przez Panią stan faktyczny nie pozwala na odpowiednią analizę sprawy. Aby uzyskać rzetelną odpowiedź na zadane pytania zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Prawną.
Tomasz Hojna
Posted at 21:19h, 23 lipcaGdy najemca nie posiada rodziny ani innej osoby która mogłaby poświadczyć, że w razie eksmisji go przyjemnie to czy istnieje możliwość innego zapisu aby wynajmujący mógł być zabezpieczony w jakiś sposób?
Kancelaria
Posted at 14:31h, 04 sierpniaNajem okazjonalny jest formą najmocniej zabezpieczającą interesy wynajmującego.
Marta
Posted at 05:02h, 19 lipcaCo w sytuacji, kiedy najemca wypowiada nam umowę, a osoba mogąca z nim w tym lokalu zamieszkiwać nie chce się wyprowadzić?
Pozdrawiam,Marta
Kancelaria
Posted at 15:17h, 19 lipcaNie znam treści umowy najmu, toteż trudno mi udzielić odpowiedzi na tak postawione pytanie. Uważam, że powinna Pani udać się do Kancelarii Prawnej i zasięgnąć porady w tym zakresie.
magda
Posted at 21:06h, 20 czerwcaJak długo trwa eksmisja lokatora najmu okazjonalne jeśli utracił on w międzyczasie możliwość zamieszkania w podanym wcześniej lokalu i nie powiadomił o tym wynajmującego?
Kancelaria
Posted at 13:52h, 06 lipcaW przypadku, kiedy lokator utracił możliwość zamieszkania we wskazanym wcześniej lokalu i nie powiadomił o tym wynajmującego, można wnioskować o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie lokatora o poddaniu się egzekucji i skierować sprawę na drogę postępowania egzekucyjnego. Należy jednak pamiętać, że komornik będzie miał obowiązek wstrzymać się z dokonywaniem czynności do czasu wskazania, na jego wniosek, przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia opróżnianego lokalu, pomieszczenia zastępczego, do którego eksmitowany będzie mógł się przenieść.
Komornik może wstrzymać dokonywanie dalszych czynności w postępowaniu maksymalnie na okres 6 miesięcy, po upływie tego czasu przeniesie eksmitowanego do schroniska, noclegowni lub innej placówki zapewniającej pomieszczenia noclegowe, prowadzonej przez gminę.
Wobec powyższego eksmisja taka potrwać może od kilku tygodni do kilku miesięcy.
Mirek
Posted at 11:50h, 26 lipcaTak ale w kwietniu zmieniły się przepisy i nie ma już terminu 6 miesięcy i nie można od gminy zadać odszkodowania
Kancelaria
Posted at 13:04h, 01 sierpniaTak ma Pan rację, przepis art. 1046 § 4 k.p.c. został znowelizowany i wszedł w życie w dniu 21 kwietnia 2019 r. Dziękuję za słuszną uwagę.
Kancelaria
Posted at 10:58h, 08 sierpniaDo Sejmu wpłynął projekt o zaostrzeniu przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Projekt przewiduje, że lokator oczekujący na wykonanie eksmisji może ubiegać się o przyznanie mu prawa do lokalu socjalnego, jeżeli zmianie ulegnie jego sytuacja życiowa. Ponadto projekt przewiduje, że sąd ma dodatkowe uprawnienie do wstrzymania egzekucji, dopóki postępowanie o ustalenie prawa lokatora do najmu socjalnego lokalu nie zostanie zakończone.
Czy i kiedy ustawa o ochronie praw lokatorów zostanie zmieniona poinformuję Państwa.
Ewa
Posted at 17:11h, 21 listopadaWitam, mam jeszcze jedno pytanie dotyczące najmu okazjonalnego: Czy w sytuacji gdy główny najemca umiera, osoby z nim zamieszkujące i wskazane w umowie niejako dziedziczą prawo do najmu lokalu, czy umowa ulega rozwiązaniu? Proszę również o odpowiedź na to pytanie w kontekście osoby, która otrzymała przydział lokalu w 1972r.
Z góry dziękuję za odpowiedzi i pozdrawiam, Ewa
Kancelaria
Posted at 13:52h, 06 lipcaW razie śmierci najemcy w stosunek najmu wstępują jego najbliżsi, którzy stale zamieszkiwali z najemcą w wynajmowanym lokalu do chwili jego śmierci. Osobami najbliższymi najemcy uprawnionymi do wstąpienia w stosunek najmu są: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby te stają się stronami umowy najmu okazjonalnego zamiast zmarłego. W razie braku takich osób umowa najmu wygasa. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu mogą go wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Powyższe uregulowanie będzie obowiązywało również w razie śmierci najemcy, który zajmuje lokal od 1972 r.