09 lip Licytacja lokalu zadłużonego lokatora wspólnoty to nie żart
WYGRANA NASZEJ KANCELARII W PROCESIE PRZED SĄDEM NAJWYŻSZYM. W precedensowej, opisywanej w prasie sprawie, w której nasza Kancelaria reprezentowała wspólnotę mieszkaniową Sąd Najwyższy orzekł, że nawet niewielkie zadłużenie, jeśli jest długotrwale, pozwala wspólnocie zlicytować lokal i pozbyć się w ten sposób uciążliwego członka.
Lepiej nie zalegać z opłatami we wspólnocie
Artykuł 16 ustawy o własności lokali stanowi, że jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat wspólnota mieszkaniowa może żądać przed sądem sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Ustawa chroni zatem wspólnotę mieszkaniową przed uciążliwym członkiem, którego postępowanie niesie za sobą ryzyko destabilizacji jej sytuacji finansowej. Wspólnoty mieszkaniowe coraz częściej korzystają z możliwości przewidzianej w powołanym przepisie, a wyrok Sądu Najwyższego, który zapadł niedawno w sprawie, w której wspólnotę reprezentowała nasza kancelaria (sygn. akt V CSK 170/13), pokazuje, że nawet niewielkie zadłużenie lokatora może być powodem orzeczenia licytacyjnej sprzedaży lokalu, jeżeli zalega on z wnoszeniem opłat przez dłuższy czas.
Kwota zaległości nie ma znaczenia
W opisywanej sprawie nie miało znaczenia, że wysokość zadłużenia stanowiła tylko niewielki procent wartości lokalu. Istotnym zdaniem Sądu Najwyższego było, że powstawały kolejne zaległości i choć poprzednie zostały uiszczone, stan zadłużenia istniał od wielu lat. Takie działanie lokatora jest uciążliwe dla pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej, którzy muszą z własnej kieszeni dodatkowo pokrywać opłaty, z którymi zalega lokator, niejako go kredytując.
Wspólnota może pozbyć się uciążliwego członka
Wspólnota mieszkaniowa mogłaby także zainicjować zwykłe postępowanie o zapłatę zaległych należności, jednakże nie przyniosłoby ono skutku w postaci sprzedaży lokalu zajmowanego przez uciążliwego członka w drodze przymusowej licytacji. Możliwość, jaką daje wspomniany art. 16 o własności lokali, stanowi dla wspólnoty dogodny środek dochodzenia zaległych opłat, a dodatkowo pozwala pozbyć się uciążliwego członka.
Zygmunt
Posted at 09:03h, 18 marcaCzy ciągłe nieobecności na zebraniu rocznym (np przez kolejnych kilka lat),wspólnota może potraktować jako notoryczne łamanie regulaminu? Czy może to być powodem wystąpienia o licytację lokalu?.
Kancelaria
Posted at 08:49h, 09 lipcaPrzymusową sprzedaż lokalu w drodze licytacji reguluje art. 16 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali. Stanowi on, że takie rozwiązanie można zastosować wobec właściciela lokalu, który długotrwale zalega z uiszczeniem opłat lub w sposób rażący albo uporczywy wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Wśród tych przesłanek nie wskazano, co prawda, wprost zachowania opisanego przez Pana w treści pytania, jednakże specjaliści w zakresie prawa własności lokali podkreślają, iż długotrwała nieobecność właściciela lokalu na zebraniach rocznych uniemożliwia wspólnocie podejmowanie uchwał i w ten sposób spełniony zostaje warunek dotyczący czynienia korzystania z nieruchomości uciążliwym.
Wspólnocie przysługuje, oczywiście, prawo do złożenia pozwu do Sądu, jednak przedstawiona przez Pana sprawa nie jest prosta ani jednoznaczna i z pewnością wymaga zasięgnięcia porady prawnej u profesjonalisty.
Marcin
Posted at 12:08h, 18 lipcaWitam,
Przeczytałem z zainteresowaniem artykuł na blogu „Licytacja lokalu zadłużonego lokatora wspólnoty to nie żart”. Wspólnota mieszkaniowa, której jestem członkiem podjęła uchwałę o wystąpieniu na drogę sądową o nakazanie sprzedaży lokalu. Jakie opłaty będziemy musieli ponieść i czy są prawnicy, którzy w takich sprawach się specjalizują. Z chęcią wynajęlibyśmy Państwa Kancelarię, lecz nasza Wspólnota mieści się w Koszalinie.
Marcin
Kancelaria
Posted at 08:49h, 09 lipcaPanie Marcinie,
Opłata sądowa wynosi 5% od wartości przedmiotu sporu, tj. wartości nieruchomości podlegającej sprzedaży, nie więcej jednak niż 100 tys. zł. Niewątpliwie sprawy o nakazanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji należą do trudnych i nie jest ich zbyt wiele w sądach. Z istoty żądania sprawy te budzą sporo emocji, albowiem zdarza się, że w wyniku orzeczenia sądowego pozwany traci lokal. Uważam, że słusznie Wspólnota zamierza wynająć prawnika do prowadzenia sprawy przed sądem. Proszę porozmawiać z kancelariami prawnymi, czy mają doświadczenie w prowadzeniu tego typu spraw i na tej podstawie dokonać wyboru pełnomocnika.
Robert
Posted at 12:07h, 18 lipcaWitam. Wspólnota mieszkaniowa zamierza wystąpić z pozwem o nakazanie sprzedaży lokalu mieszkalnego, ponieważ jeden z jej członków od trzech lat nie reguluje żadnych opłat. Co wspólnota musi wykazać w pozwie, aby sąd pozytywnie rozstrzygnął sprawę?
Kancelaria
Posted at 08:49h, 09 lipcaWitam,
Przede wszystkim należy wykazać zaistnienie przesłanek z art. 15 i 16 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, tzn. istnienie obowiązku zapłaty zaliczek i opłat, długotrwałości zwłoki w zapłacie oraz zaległości w dacie wyrokowania. Oczywiście pozew musi zostać dokładnie sporządzony i udokumentowany, lecz chyba nikt z prawników w Polsce nie może zadeklarować, że sąd pozytywnie rozstrzygnie sprawę. Sądy są niezawisłe i orzeczenie zapada na sali sądowej po zebraniu dowodów i przesłuchaniu stron. Sugeruję, aby omówić z członkami Wspólnoty wynajęcie pełnomocnika w osobie radcy prawnego lub adwokata, który sporządziłby pozew i reprezentował Państwa przed sądem, tym bardziej, że pozwy o nakazanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji ze swej istoty są dość skomplikowane.
Ewelina
Posted at 12:07h, 13 lipcaA ja z ciekawości zapytam, jak długo toczyła się ta sprawa, którą Państwo prowadzili? Interesuje mnie to, bo pewnie w czasie trwania postępowania przed sądem dłużnik nadal nie płacił i problemy narastały…
Kancelaria
Posted at 08:49h, 09 lipcaWitam,
Postępowanie sądowe przed wszystkimi instancjami trwało około trzech lat. Mając na uwadze obecne realia (prasa szeroko opisuje latami trwające procesy sądowe), szybkość i efektywność osądzenia tej konkretnej sprawy oceniam bardzo wysoko.
Piotr
Posted at 17:07h, 04 lipcaWitam, gratuluję wygranej. Mam podobny problem z takim uciążliwym lokatorem, który nie płaci od 4 lat czynszu za swój lokal, a pozostali członkowie wspólnoty ponoszą te koszty za niego. Moje pytanie brzmi: co oznacza „długotrwałość” o której mówi art. 16, ile to jest lat? i czy w naszej sytuacji możnaby skorzystać z rozwiązania wspomnianego w artykule. Czy prowadzą Państwo więcej tego rodzaju spraw/specjalizują się w tym?
Kancelaria
Posted at 08:49h, 09 lipcaDzień dobry,
Oczywiście, Wspólnota może wystąpić do sądu o nakazanie sprzedaży lokalu mieszkalnego w drodze licytacji.
W orzecznictwie spotkałam się ze stanowiskiem, że długotrwałe zaleganie z opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej oznacza nieregulowanie należności od ponad 2 lat, przy czym zadłużenie musi istnieć w chwili wytoczenia powództwa.
Możecie się Państwo powołać na wyrok Sądu Najwyższego przytoczony na blogu, ale zaznaczam, że sprawa dotyczyła lokali użytkowych.
Pozwy dotyczące nakazania sprzedania lokalu mieszkalnego w drodze licytacji nie zdarzają się często, toteż sprawa opisana na blogu była pierwszą tego rodzaju, którą prowadziła przed sądem nasza kancelaria.